Sim, você pode comprar aqui
Portugal não se importa com o passaporte que você tem. Seja da União Europeia ou não, as regras para comprar um imóvel residencial comum são as mesmas. Essa é a boa notícia, e ela é boa de verdade.
O resto é burocracia, não barreira. Comprar uma casa não dá direito a morar em Portugal: compra-se a casa, nada mais. E se o seu olhar for para o interior, saiba que o jogo é mais rígido, com direitos de preferência, limites urbanísticos e restrições ambientais que podem derrubar um negócio pelo qual você já se apaixonou.
A papelada, na ordem certa
Toda compra segue o mesmo roteiro. Pule uma etapa e ela vai cobrar o preço depois.
Obtenha o NIF
O número de contribuinte português vem primeiro. Todo o resto faz fila atrás dele.
Monte um rastro de dinheiro limpo
Seus fundos precisam percorrer um caminho que o banco consiga rastrear da origem até o fechamento. Se o rastro se quebra, o banco para, e a sua compra para junto.
Faça as suas próprias verificações
Diligência jurídica e técnica independente, feita por gente que trabalha para você. Essa não é a etapa para entregar ao advogado do vendedor.
Assine o CPCV só quando ele proteger você
O contrato-promessa é vinculante. Assine apenas quando as proteções estiverem claras para você, por escrito. Presunção não é cláusula.
Pague, escriture, registre
Pague os impostos aplicáveis, assine a escritura, registre o título. Até o registro sair, o trabalho não acabou.
Impostos: a conta além do preço
O preço de compra não é o custo da compra. O comprador não residente deve reservar, além do preço, impostos de compra, imposto do selo, trabalho jurídico e registro. Não são notas de rodapé: são parte do ingresso.
Confirme a situação fiscal cedo, não no fechamento. A posição aplicável, incluindo IMT e IMI anual, deve ser confirmada para o comprador e o imóvel no momento da compra. Regras e alíquotas mudam; o que um amigo pagou há dois anos não é o seu número.
O financiamento: os bancos emprestam, mas vão examinar você
Bancos portugueses financiam não residentes. Essa é a manchete. A letra miúda: relação entre empréstimo e valor menor do que a oferecida a residentes, e uma pilha maior de documentos.
Tudo precisa bater. Renda, declarações fiscais, extratos, dívidas, avaliação do imóvel e origem dos fundos: o banco lê tudo como uma história só, e qualquer capítulo que contradiga os outros trava o empréstimo.
Organize o crédito antes do CPCV. Depois que o contrato vinculante é assinado, o relógio é do vendedor. Se precisar de uma condição de financiamento, deixe-a explícita no contrato.
Golden Visa: morto para imóveis desde outubro de 2023
Portugal retirou os investimentos imobiliários do programa Golden Visa em 7 de outubro de 2023. Se alguém está vendendo uma compra como rota de visto, está vendendo 2022. A compra de um imóvel e o plano de imigração são projetos separados; conduza-os assim.
Fontes
- A Autoridade Tributária sobre os impostos devidos na compra de um imóvel (IMT e Imposto do Selo): info.portaldasfinancas.gov.pt
- A via imobiliária do Golden Visa, revogada em 7 de outubro de 2023 pela Lei n.º 56/2023 (resumo de uma sociedade de advogados portuguesa): pmcm.pt
- Os limites macroprudenciais do Banco de Portugal para novos créditos à habitação: até 90% de LTV para habitação própria permanente, 80% para outros fins: bportugal.pt