Sí, puede comprar aquí
A Portugal no le importa su pasaporte. Sea de la Unión Europea o no, las reglas para comprar una vivienda común son las mismas. Esa es la buena noticia, y es buena de verdad.
Lo demás es papeleo, no barreras. Comprar una casa no otorga permiso para vivir en Portugal: se compra la casa, nada más. Y si su mirada va al campo, sepa que el juego es más estricto, con derechos de tanteo, límites urbanísticos y restricciones ambientales que pueden tumbar un negocio del que ya se enamoró.
El papeleo, en orden
Toda compra sigue la misma ruta. Sáltese un paso y lo encontrará más tarde.
Obtenga el NIF
El número fiscal portugués va primero. Todo lo demás hace cola detrás.
Prepare un rastro de fondos limpio
Sus fondos deben recorrer una ruta que el banco pueda trazar desde el origen hasta el cierre. Si el rastro se rompe, el banco se detiene, y su compra también.
Haga sus propias revisiones
Revisiones jurídicas y técnicas independientes, hechas por gente que trabaja para usted. Este no es el paso para entregar al abogado del vendedor.
Firme el CPCV solo cuando le proteja
El CPCV es vinculante. Fírmelo solo cuando sus protecciones estén claras para usted, por escrito. Una suposición no es una cláusula.
Pague, escriture, registre
Pague los impuestos aplicables, otorgue la escritura y registre el título. Hasta que el registro esté hecho, el trabajo no termina.
Impuestos: la factura sobre el precio
El precio de compra no es el coste de la compra. El comprador no residente debe presupuestar, además del precio, impuestos de compra, impuesto de sello, trabajo jurídico y registro. No son notas al pie: son parte del precio de entrada.
Confirme la situación fiscal pronto, no en el cierre. La situación aplicable, incluidos IMT e IMI anual, debe confirmarse para el comprador y el inmueble en el momento de compra. Las reglas y los tipos cambian; lo que pagó un amigo hace dos años no es su cifra.
La hipoteca: los bancos prestan, pero lo examinarán
Los bancos portugueses prestan a no residentes. Ese es el titular. La letra pequeña: una relación préstamo-valor menor que la de los residentes y más documentación.
Todo debe cuadrar. Ingresos, declaraciones fiscales, extractos, deuda, tasación del inmueble y origen de fondos: el banco los lee como una sola historia, y cualquier capítulo que contradiga a los demás frena el préstamo.
Prepare la financiación antes del CPCV. Una vez firmado el contrato vinculante, el reloj es del vendedor. Si necesita una condición financiera, inclúyala expresamente en el contrato.
Golden Visa: muerto para inmuebles desde octubre de 2023
Portugal eliminó las rutas de inversión inmobiliaria del programa Golden Visa el 7 de octubre de 2023. Si alguien le vende una compra como ruta de visado, le está vendiendo 2022. La compra de una propiedad y el plan migratorio son proyectos separados; llévelos así.
Fuentes
- La autoridad tributaria portuguesa sobre los impuestos debidos al comprar un inmueble (IMT e Imposto do Selo): info.portaldasfinancas.gov.pt
- La vía inmobiliaria del Golden Visa, revocada el 7 de octubre de 2023 por la Lei n.º 56/2023 (resumen de un bufete portugués): pmcm.pt
- Los límites macroprudenciales del Banco de Portugal para nuevos créditos a la vivienda: hasta 90% de LTV para residencia propia permanente, 80% para otros fines: bportugal.pt